ブランチ・オフィスは、個人では対応が難しい権利調整を必要とする不動産に対して果敢に挑戦、調整解決するための集団として、北海道札幌市から会社をスタートさせました。一般市場ではなかなか流通出来ない底地・借地・居抜き・一部持分等々、あらゆる不動産の再生にスタッフ一丸となって、熱意と情熱と誠意をもって取り組んで参ります。

所有者と利用者が異なる土地「底地(そこち)」をお持ちの方へ

 通常、土地の所有者は「土地を所有する権利」と「土地を利用する権利」を持っています。しかし、土地を第三者に貸し出し、第三者がその土地に家を建てた場合、もともとの所有者は「土地を利用する権利」を一時的に失うことになります。そしてその代わりに、土地を貸し出した第三者から「地代をもらう権利(底地権)」が生じます。底地とは、土地を所有している人が第三者にその土地を貸し、地代収入を得ている土地を指します。しかし、そのような土地の買い取り手を探したいと思っても、複数の人がからむため複雑な権利関係が生じることを懸念され、本来の不動産価値で取引されることが難しいことが多いようです。

 旧借地法の場合、例えば借地契約の期間が一般木造住宅の場合は20年以上、鉄筋コンクリート造の場合、契約で定めるときは30年以上と定められていたり、契約期間が満了した場合でも地主側に更新拒絶のための正当理由がない限りは更新されるなど、借りる側の権利が重要視される傾向にありました。つまり、土地を借り、そこに建物を建てた人は半永久的に「土地を利用する権利」を有することができる一方で、地主である土地の所有者は自分の土地であるにもかかわらず、半永久的にその土地を自分の意思で利用することができないという状態です。この不平等性を解消するために施行されたのが1992年の「借地借家法」です。このなかで、契約期間の満了時に借地契約が解消される「定期借地権」が定められました。定期借地権に基づいた契約をすれば、 期間満了とともに確実に地主のもとに土地を戻せるようになったため、不動産契約を行う際は状況に応じてそのようにすると良いでしょう。

 しかし、定期借地権に基づいた契約をしていない土地をお持ちの場合は、更地にしたくとも自由に土地の状態を変えることもできずに、適正な不動産価値を求められず、悩まれる方が多い様です。そのような方はぜひ一度ブランチ・オフィスへご相談ください。お持ちの土地の状況をお調べし、本来持つ価値を取り戻すサポートをいたします。

土地の相続でお悩みの方へ

「相続した土地に買い手がつかない」
「相続した不動産をどう活用したら良いのかわからない」
親が保有していた土地を相続したものの遠方の土地であったりその資産価値も曖昧であったりして、せっかくの土地を有効活用できていないというお悩みを持つオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。ブランチ・オフィスでは、そのような不動産の状況を調査し、資産価値・収益性など将来的な予測も併せて行いながら、お客さま一人ひとりに合った土地の有効プランをご提案しています。もちろん、通常では流通が難しい土地のご相談も承ります。

 また、一般的に不動産は分割しにくく評価も曖昧な部分があるため、相続トラブルを起こしやすい財産ともいわれます。不動産の分け方としては「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の主に4つの分け方があります。「現物分割」はその名のとおり、物理的に不動産を分割する方法です。更地などであれば面積に応じて均等に分割しやすく、相続としては比較的スムーズな方法です。ただし分割後の1人あたりの土地の面積が少なくなるためその後の土地の活用を考えるとデメリットもあります。「換価分割」は土地などの不動産を第三者に売却し、お金に換えて分割する方法です。金銭による分割なため、均等に分けることが可能です。ただし、土地などの不動産価格は市場に大きく左右されるため、売却価格をしっかり見極める必要があります。「代償分割」は相続人の1人が不動産を相続し、その不動産の価値にみあった金額を他の相続人へ金銭で支払う方法です。長男が自宅を相続するケースが多かった時代によくとられたスタイルです。「共有分割」は1つの不動産を相続人それぞれの割合で共有します。この方法をとった場合、もし将来的に売却や建て替え等をしたい場合には、共有所有者全員の合意が必要になります。

 不動産の相続方法については一概にどの方法がベストとはいえず、相続人が何人いるか、そして土地などの不動産の状況、資産価値などに応じて選択することが必要になります。特に相続人が複数いる場合で遺産が自宅のみの場合の協議は難しいケースが多いようです。例えば三人兄弟で遺産が自宅のみの場合、長男が自宅を相続したら長男は弟二人に自宅の資産価値に応じた一定の割合の金額を払わなければなりません。相続税もからみ、その折り合いがうまくいかないといわゆる「争族」となってしまうケースも少なくないのです。

 土地をはじめとした不動産の相続は、その資産価値の計算をはじめ煩雑な手続きやルールが多いという実状があります。お困りの方は、是非一度ブランチ・オフィスへご相談ください。売却価格の査定から不動産相続のアドバイスまで、きめ細かく対応させていただきます。また、例えば兄弟で1つのアパート・マンションやビルを共有持分として相続した場合の買い受けなども行っております。お気軽にご相談ください。

権利調整をして不動産価値の向上を目指す

 ブランチ・オフィスでは北海道の札幌および、関東の一都三県、東京・神奈川・千葉・埼玉を中心にあらゆる不動産に関するお悩みのサポートをしています。

 「権利調整部門」では、1つの土地に複数の権利者が存在するケースを主に行っています。底地の売却をはじめ、借地権の買い戻しなど様々な権利調整をお任せください。権利者それぞれの状況を鑑みながら、複雑にからみあった権利を1つにまとめるなどの権利調整を丁寧に行うことによって、その不動産が持つ本来の資産価値を取り戻すお手伝いをします。

 例えば、建物が古くなり空き部屋が多くなっている不動産があるとします。オーナーは収益改善のために建て替えを検討していますが、建物に住む借主からの合意が得られないために実行に移すことができません。結果、いつまでたっても状況が打開できず、資産価値はどんどん低くなる???といった苦しい状況に陥りかねません。ブランチ・オフィスでは、そのような権利関係が複雑な不動産のご相談こそ得意分野としています。借主の方一人ひとりに建物の状態やオーナーのご事情を説明しながら、解決に向け動いていきます。密なコミュニケーションを大切に、借主の立場になりながら必要に応じて移転先のご紹介も行うなど丁寧に権利調整をしていきます。これにより、借主・オーナーの双方が納得する方向性を見出し、土地が有効活用されるプランを立てていきます。

 また、借地権者が複数いる土地や建物を当社がそのままの状況で買い受けすることも可能です。古く管理が難しい状況のビルやアパートについても当社が現況で買い受けし、借地権者との明け渡しに関する交渉などの権利調整を行います。明け渡し成立後は、建物を解体して更地に戻し売却をするか、あるいは状況に応じてリノベーションを施す場合もあります。まずは空室を埋め、収益性を改善させ、収益物件として再販するのです。札幌をはじめ、東京・神奈川・千葉・埼玉それぞれのエリアの特性や不動産の流通状況を十分にリサーチしながら、どの方法がベストかを考え、オーナー様にとって最適なご提案をしています。

 そのほか、飲食業や物販店舗等の小売業、医療機関、各種学校等、不動産を貸す側としての業務は「賃貸保有部門」が対応しております。不動産を所有する時代から借りて利用する時代へと移行しつつある今、不動産を貸す側として、借りる方のニーズに最大限応えられる大家を目指し、日々情報取集・土地の確保に取り組んでおります。
 さらに、不動産に関するあらゆるニーズに柔軟に対応していくために「オーダーメイド部門」を立ち上げていることもブランチ・オフィスならではと言えるのではないでしょうか。不動産に関するあらゆるニーズを事前に情報収集し、スクラップ&ビルドも含めた様々な方法でお客さまの期待に応えられるよう活動しています。札幌や関東圏を中心に「こんな不動産がほしい」「あんな不動産があれば」等是非どんなことでもご用命ください。

 困難なもの、複雑なもの、解決不可能なものこそ、我々のサポートを必要としていると考えます。それらに真摯に向き合い、対応いたします。諦めずにぜひ一度、ブランチ・オフィスへご相談ください。札幌本社、東京オフィスのスタッフそれぞれが不動産業界のエキスパートとしてお客さま一人ひとりのニーズに沿ったサポート、ご提案をして参ります。

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